Le Revenu vous détaille les étapes à suivre pour bien rentabiliser votre location. (© Fotolia)
Le calcul de rentabilité d’un investissement locatif est une opération complexe. Il ne s’agit pas de faire une simple soustraction «capitaux engagés – réduction d’impôt» ou autres approximations séduisantes.
Un investissement dans l’immobilier s’analyse en une succession d’encaissements et de décaissements. C’est le solde qu’il convient de calculer au titre de chacune des années de la durée de l’opération.
On doit tenir compte des loyers, de toutes les charges, des réductions d’impôt (les premières années où l’amortissement est plus important) puis des impôts à payer, ainsi que du remboursement de l’emprunt. Seule cette estimation des «flux annuels de trésorerie» (ce qui entre dans votre poche et ce qui en sort) permet de juger la rentabilité économique de l’immobilier par rapport à d’autres placements.
En outre, on doit actualiser les soldes annuels de ces encaissements et décaissements et intégrer l’effet de levier du crédit immobilier. Mais problème, ce calcul de la vraie rentabilité est difficile à faire, à moins d’être accoutumé à la mathématique financière.
Bien des lecteurs nous disent ainsi qu’ils ne comprennent pas les simulations que les promoteurs et vendeurs d’immobilier neuf de défiscalisation leur remettent. C’est là l’intérêt majeur de ce type d’investissement pour bien des vendeurs peu scrupuleux.
Ainsi,
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